Ce este o autorizație de construire si care este scopul acesteia?
Autorizația de construire este: ,, actul final de autoritate al administrației publice locale pe baza căruia este permisă executarea lucrărilor de construcții corespunzător măsurilor prevăzute de lege referitoare la amplasarea, conceperea, realizarea, exploatarea și post utilizarea construcțiilor ”.
Scopul emiterii autorizații este conformarea cu normele urbanismului si cu normele de calitate in construcții, si respectarea dreptului de proprietate al vecinilor.

Cine emite autorizația de construire ?
Autorizațiile de construire se emit de către direcțiile de urbanism si amenajarea teritoriului din cadrul primăriilor. Denumirile variază ușor in funcție de localități.

Odată emisa A.C. (autorizație de construire ), beneficiarul poate începe lucrările de construcții, inclusiv amenajarea de șantier. Pe lângă detaliile tehnice ale amenajării de șantier, precizăm că este obligatoriu amplasarea unui panou de identificare a lucrării. Dimensiunile panoului trebuie sa fie minim 60 x 90 cm iar literele cel puțin 5 cm înălțime. Panoul va conține cel puțin următoarele date: denumirea si adresa obiectivului, beneficiarul, proiectantul general, numărul autorizației si data emiterii acesteia, termenul de execuție, data de începere și de finalizarea a lucrărilor.

Motivele anularii autorizație de construire pot fi următoarele:
1. Construcția este edificată într-o zonă protejată si lipsește avizul Ministerului Culturii. Conform dispozițiilor din legea 50/1991, privind autorizarea executării lucrărilor de construcții, se prevede ca pentru „ construcții amplasate în zone de protecție a monumentelor și în zone construite protejate, stabilite potrivit legii, ori la construcții cu valoare arhitecturală sau istorică deosebită, stabilite prin documentații de urbanism aprobate ” este necesar avizul Ministerului Culturii.

2. Nu sunt prevăzute destule locuri de parcare. O situație destul de des întâlnită mai ales pentru construcțiile din centrul orașelor mari. Numărul de locuri de parcare depinde in funcție de regimul de construcție, dacă este construcție de locuințe, comercială, industrială sau administrativă. În acest sens vezi dispozițiile Regulamentului General de Urbanism din 27 iulie 1996 publicat in Monitorul Oficial nr. 856 din 27 noiembrie 2002.

3. Nerespectarea prevederilor din Certificatul de Urbanism privitoare la procentul de ocupare a terenului si la coeficientul de utilizare a terenului. Dispozițiile din regulamentul menționat mai sus stabilesc următoarele procente: Zone centrale – 80%; Zone comerciale – 85%; Zone mixte – 70%; Zone rurale – 30%; Zona exclusiv rezidențială cu locuințe P, P+1, P+2 – 35%; Zona rezidențială cu clădiri cu mai mult de 3 niveluri – 20%; zona predominant rezidențială ( locuințe cu dotări aferente) – 40%. Alt motiv de anulare al autorizației de construire este in cazul in care certificatul de urbanism era expirat sau conținea date tehnice sau juridice expirate, la data eliberării autorizației de construire.

4. Încălcarea distanțelor minime dintre proprietăți.

Dispozițiile art. 612 din Codul Civil prevăd ca ,, Orice construcții, lucrări sau plantații se pot face de către proprietarul fondului numai cu respectarea unei distanțe minime de 60 de cm față de linia de hotar, dacă nu se prevede altfel prin lege sau prin regulamentul de urbanism, astfel încât să nu se aducă atingere drepturilor proprietarului vecin. Orice derogare de la distanța minimă se poate face prin acordul părților exprimat printr-un înscris autentic. ” Prevederile articolului menționat conțin posibilitatea unei derogări legale sau a unei derogări consensuale. In cazul derogării legale este necesar sa fie analizat regulamentul de urbanism. In acest sens se va solicita constructorului sa prezinte acest act, cât si documentele subsecvente.

5. Lipsa unor studii cum sunt studiul de însorire sau studiul geotehnic. Studiul de însorire trebuie să concluzioneze că amplasarea noii construcții trebuie să asigure însorirea pe o durata de minim 1-2 h la solstițiul de iarna. Aceasta prevedere se aplică atât pentru clădirile învecinate cât și pentru imobilul ce urmează să fie construit, conform dispozițiilor legale din Normele din 4 februarie 2014 emise de Ministerul Sănătății. Studiul geotehnic este o parte componentă a documentației tehnice necesare autorizării lucrărilor de construire, astfel cum este prevăzut in legea 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții, prin urmare lipsa studiului geotehnic din cadrul documentației tehnice pentru autorizarea lucrărilor in construcții conduce la anularea autorizației de construire.

6. Nerespectarea prevederilor din Planul Urbanistic Zonal sau al Planului Urbanistic de Detaliu.
Astfel cum prevăd dispozițiile legii 350/2001 privind amenajarea teritoriului, prin Planul urbanistic zonal se stabilesc reglementări noi cu privire la: regimul de construire, funcțiunea zonei, înălțimea maximă admisă, coeficientul de utilizare a terenului (CUT), procentul de ocupare a terenului (POT), retragerea clădirilor față de aliniament și distanțele față de limitele laterale și posterioare ale parcelei;

Planul urbanistic zonal cuprinde reglementări asupra zonei referitoare la: a) organizarea rețelei stradale; b) organizarea arhitectural-urbanistică în funcție de caracteristicile structurii urbane; c) modul de utilizare a terenurilor; d) dezvoltarea infrastructurii edilitare; e) statutul juridic și circulația terenurilor; f) protejarea monumentelor istorice și servituți în zonele de protecție ale acestora.

Planul urbanistic de detaliu este un act administrativ subsecvent planului urbanistic zonal.

În acest sens are rolul de a reglementa în mod specific o parcelă în relație, cu parcelele învecinate. Planul urbanistic de detaliu detaliază cel puțin: a) modul specific de construire în raport cu funcționarea zonei și cu identitatea arhitecturală a acesteia, în baza unui studiu de specialitate; b) retragerile față de limitele laterale și posterioare ale parcelei; c) procentul de ocupare a terenului și modul de ocupare a terenului; d) accesele auto și pietonale; e) conformarea arhitectural-volumetrică; f) conformarea spațiilor publice. Detalierea se face fără depășirea parametrilor stabiliți de planul urbanistic zonal.

În primul rând se depune o plângere prealabilă la organul emitent al autorizației de construire. În majoritatea cazurilor organul emitent este Direcția de Urbanism a Primăriei.

Concomitent, in funcție de modul in care lucrările sunt demarate si de organizarea de șantier, se poate face o sesizare la Poliția Locală și/ sau la Inspectoratul de Stat in Construcții.

Este foarte important sa se facă demersurile cât mai repede, cu cât trece timpul, cu atât este mai greu, deoarece lucrările de construcție avansează.

Pasul următor, este formularea unei cereri de judecată, la care să anexați copie de pe adresele arătate mai sus și de pe adresele de răspuns ale autorităților. Prin cererea de judecată nu uitați să solicitați şi oprirea lucrărilor de construcție până la finalizarea procesului.

Av. Costin Vînă