Ce este executarea silită?
Executarea silită este o procedură prin care se valorifică o creanță a unui creditor în baza unui titlul executoriu.
Care este creanța în cazul de față ?
Creanța reprezintă o datorie pe care o are o persoană fizică sau juridică față de o altă persoană fizică sau juridică ( companie sau bancă ) sau față de o instituție ( Agenția fiscală ).
Ce înseamnă ,, procedura prin care se valorifică ?
Procedura poate fi o poprire pe conturi, o poprire pe venituri, sau, în cazul de față prin vânzarea unui imobil ce aparține creditorului.
Ce înseamnă titlu executoriu?
Titlul executoriu este reprezentat de către hotărârea judecătorească sau orice alt document care este definit, conform legii, titlul executoriu. Fără existența unui titlu executoriu nu se poate realiza executarea silită.

Hotărârile executorii ale instanței de judecată։
– hotărârile care nu sunt supuse apelului și nici recursului;
– hotărârile date în primă instanță, fără drept de apel, atacate cu recurs;
– hotărârile date în primă instanță, care nu au fost atacate cu apel;
– hotărârile date în apel, fără drept de recurs, precum și cele atacate cu recurs;
– hotărârile date în recurs, chiar dacă prin acestea s-a soluționat fondul pricinii;
– orice alte hotărâri care, potrivit legii, nu mai pot fi atacate cu recurs ( art. 634 Codul de Procedura civila).

Documente ce pot fi titluri executorii։
– hotărârile arbitrale sunt hotărâri executorii
– titlurile executorii europene cu privire la care dreptul Uniunii Europene nu cere recunoașterea prealabilă în statul membru în care se face executarea (art. 636 Codul de procedură civilă)

– încheierile și procesele-verbale întocmite de executorii judecătorești care, potrivit legii, constituie titluri executorii;
– înscrisurile autentice, în cazurile prevăzute de lege;
– titlurile executorii notariale emise în condițiile prevăzute de lege;

– titlurile de credit sau alte înscrisuri cărora legea le recunoaște putere executorie ( art. 639 Codul de procedură civilă).

Avantajele achiziționării unui imobil executat silit.

Primul avantaj şi poate cel mai important este prețul mult mai scăzut față de prețul pieței. În procedura de vânzare la licitație prețul de pornire este de la început mai mic față de prețul pieței. Acest preț se stabilește printr-o expertiză. În cazul în care imobilul nu se vinde după la prima licitație atunci prețul acesteia va scădea la licitațiile următoare.

Dezavantajele
În cazul în care creditorul a contestat procedura aveți dezavantajul ca procesul să dureze peste 1 an. Totuși nu în toate licitațiile sunt formulate contestații la executare. Sau sunt cazuri în care procesele de contestații la executare s-au finalizat dar imobilul este în continuare la vanzare.
Un alt dezavantaj este în situația în care sunt persoane ce încă locuiesc la adresa respectivă, şi rămâne în sarcina dobânditorului (cumpărătorului) să demareze procedura de evacuare. De
reținut că nu se pot face evacuări în perioada 1 decembrie – 1 martie (art. 896 din Codul de procedură civilă ) În cazul vânzării silite la licitație publică nu există garanție contra viciilor ascunse.
Având în vedere că plata pentru imobil se face în termen de 30 de zile de la câştigarea licitaţiei, în cazul unui credit există riscul să nu vă încadrați în termen.

Stabilirea prețului de vanzare al imobilului

Executorul judecătoresc va stabili prețul de vanzare al imobilului când este posibil prin raportare la prețul mediu de piață din localitate în care se afla imobilul, şi va comunica încheierea părților respectiv debitorului şi creditorului/ creditorilor.
Evaluarea se poate face şi de către un expert evaluator în situația în care evaluarea nu poate fi făcută de către executor, sau la cererea părților interesate։ debitor, creditori, tertul dobanditor, coproprietarii imobilului.

Licitația imobilului
Anuntul de vanzare al imobilului va cuprinde următoarele informații։
– numele executorului judecătoresc numărul dosarului de executare, denumirea și sediul organului de executare;
– datele de identificare ale debitorului, ale tertului dobanditor (daca este cazul ), şi ale creditorului
– titlul executoriu în temeiul căruia se face urmărirea imobiliară,
şi identificarea imobilului prin indicare numarului de cadastru, şi de carte funciara.
– prețul la care a fost evaluat imobilul, şi ziua, ora și locul vânzării la licitație.
– în cazul în care imobilul este grevat de drepturile de uz uzufruct abitație sau servitute, se va face mențiune despre aceasta în anuntul de vanzare
– somatia pentru toți cei care pretind vreun drept asupra imobilului de a anunta executorul judecătoresc în legătură cu aceasta.
Conform art. 838 din Codul de procedura civila, termenul stabilit pentru vanzarea imobilului nu poate fi mai scurt de 20 zile şi nici mai lung de 40 de zile de la afișarea publicației de vânzare. Afișarea acesteia se face la sediul organului de executare, al instanței de executare, la locul unde se află imobilul urmărit, și la sediul primăriei în a cărei rază teritorială este situat imobilul.

Participarea la licitație
Poate participa la licitație orice persoana cu capacitate deplina de exercițiu.
Debitorul nu poate participa la licitația propriului bun. Creditorii pot participa la licitație dar nu pot să cumpere bunul la o valoare mai mica de 75%. Pentru a putea participa la licitație este nevoie de plata unei cauțiuni de 10 % din prețul afișat.
În cazul în care sunt mai mulți participanți la licitație atunci prețul final de achiziție al imobilului va fi mai mare fata de prețul afișat. Prețul final nu va crește cu mult, pentru că participanții oricum vin deciși să cumpere la un preț cât mai mic.
Sunt şi cazuri în care este un singur participant la licitație şi astfel se va putea cumpăra imobilul la prețul afișat în anunț. În cazul în care este plătită cauțiunea, dar partea nu se prezintă la licitație, cauțiunea plătită se va pierde. În situația în care un participant a fost declarat câștigătorul licitației executorul judecătoresc va consemna în procesul-verbal de licitație şi va dispune restituirea cauțiunilor pentru ceilalți participanți.

Actul de adjudecare
După ce se plătește integral prețul, executorul judecătoresc va întocmi actul de adjudecare. Precizez că partea ce a câștigat licitația are la dispoziție 30 de zile pentru plata restului de preț.
În situația în care nu se depune și restul prețului în termenul arătat mai sus, adjudecatarul va pierde cauțiunea iar licitația se va relua. În cazul în care se plătește şi restul din pret,
executorul judecătoresc va întocmi actul de adjudecare prin care se va transfera proprietatea către câștigătorul licitației. Adjudecatarul va primi un exemplar al actului de adjudecare. Ulterior executorul judecătoresc va solicita intabularea în cartea funciară a dreptului de proprietate al adjudecatarului. Înscrierea dreptului se va face pe cheltuiala adjudecatarului.

În situația în care imobilul a fost adjudecat prin plata prețului în rate, executorul judecătoresc va solicita înscrierea în cartea funciară şi a interdicției de înstrăinare până la plata integrală a prețului.

După primirea actului de adjudecare, câștigătorul licitației devine proprietarul imobilului.

Av. Costin Vînă